España: una crisis anunciada

* * copiado tal cual del informe "Sueños rotos. El impacto de la crisis de la vivienda española en los grupos vulnerables" de Human Rights Watch

Tras una visita a España a finales de 2006, Miloon Kothari, el entonces relator especial de Naciones Unidas sobre el derecho a una vivienda adecuada, dijo proféticamente que, mientras que el índice de impago hipotecario era bajo en aquel momento, “un mayor porcentaje de la población experimentará problemas de pago en el futuro, lo cual podría afectar su derecho a una vivienda adecuada”. El relator Kothari expresó su preocupación por la especulación en el mercado inmobiliario y por los precios desorbitados de la vivienda, observando que los precios en Madrid y Barcelona habían aumentado más de un 100% entre 1997 y 2007

La OCDE ya había constatado a finales de 2005 que los precios de la vivienda estaban sobredimensionados en España, y la Comisión Europea advirtió a principios de 2006 de la sobreevaluación del mercado inmobiliario y del elevado nivel de deuda hipotecaria en España, apremiando los bancos a ejercer “mayor cautela” en la concesión de créditos hipotecarios. Fue el principio del final de un período de diez años de crecimiento económico en España, ampliamente impulsado por el auge de la construcción. Según la mayor parte de los análisis, España sufrió una burbuja inmobiliaria entre 1997 y 2007. Durante una década, España construyó más viviendas que Francia, Alemania y el Reino Unidos juntos, y el sector inmobiliario y la construcción constituían el 43% del PIB nacional.

Según datos publicados en mayo de 2013 por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2011 casi 3,5 millones de viviendas -o el 13,7% del parque total de viviendas- estaban vacíos, sobre todo a causa del exceso de construcción.

Durante los años del boom, el mercado hipotecario español conoció un crecimiento exponencial. El bienestar económico, un mercado de alquiler pequeño y caro, décadas de políticas gubernamentales que fomentaban la propiedad de la vivienda a expensas de otras formas de arrendamiento, y la acción crediticia agresiva de los bancos alentaron a muchos, inmigrantes incluidos, a comprar en lugar de alquilar. La mayor parte de las hipotecas estaban sujetas a tipos de interés variables y se ofrecían a menudo al 100%, o incluso más, del precio de venta de la propiedad.

La recesión económica y el desempleo masivo -26% en febrero de 2014- significan que un número creciente de personas no ha podido cumplir con sus pagos hipotecarios.

Tradicionalmente, España ha tenido un bajo índice de delincuencia hipotecaria, que sigue siendo bajo comparado con otros países en crisis como Irlanda y Grecia. En 2006, el índice global de impago hipotecario era del 0,3%. En el tercer trimestre de 2013 se estimaba que era de más del 5%. Muchas decenas de miles de personas se han enfrentado o se están enfrentando a ejecuciones hipotecarias sobre su vivienda. El Banco de España ha empezado sólo recientemente a publicar estadísticas disgregadas sobre ejecuciones hipotecarias y desahucios.

Expertos como Toni Algaba, coordinador de Ofideute, servicio de mediación del Gobierno catalán para personas que tienen dificultades para pagar su hipoteca o que se enfrentan a una ejecución hipotecaria, dice que los inmigrantes fueron uno de los primeros grupos afectados por la crisis hipotecaria y por las ejecuciones hipotecarias. Mientras que el presente informe está basado en grupos particularmente vulnerables, inmigrantes incluidos, es importante destacar que, con el agravamiento de la crisis económica, franjas cada vez más amplias de la población están afectadas, entre las cuales figuran profesionales que pidieron hipotecas que parecían perfectamente razonables y que ahora no pueden pagar después de años de desempleo.

Hasta hace muy poco, los únicos datos disponibles sobre ejecuciones hipotecarias y desahucios procedían del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) sobre el número total de casos judiciales abiertos por los bancos contra los morosos hipotecarios, que incluía todo tipo de propiedades y no sólo viviendas. Estas cifras no reflejan las ejecuciones hipotecarias llamadas extrajudiciales, validadas por notarios, en las que las personas ceden la propiedad al banco sin la intervención de los tribunales sobre la base de un acuerdo entre el banco y el titular de la hipoteca.

A partir de los datos del CGPJ, la organización ciudadana por el derecho a la vivienda Plataforma de Afectados por la Hipoteca (que se discute más adelante) dice que los bancos iniciaron 349.438 procedimientos de ejecución hipotecaria entre 2007 y 2011, y los tribunales ordenaron el embargo y el desahucio en 166.716 procedimientos entre 2008 y 2011. En abril de 2013, el Colegio de Registradores de la Propiedad publicó estadísticas que apuntaban que, en todo el país, en 2012, los bancos habían iniciado 49.175 procedimientos de ejecución hipotecaria sobre residencias principales (el inicio del procedimiento) y que en 30.034 casos el tribunal había adjudicado la propiedad al banco (el final del procedimiento, por lo tanto refiriéndose a casos cursados en el tribunal antes de 2012).

En mayo de 2013, el Banco de España publicó sus cifras por primera vez. Estos datos fueron actualizados en enero de 2014, cuando el Banco de España proporcionó también datos sobre la primera mitad de 2013, apuntando un aumento de entregas de viviendas a los bancos. Para el año 2012, el Banco de España informó de 39.051 entregas de primeras residencias. En la primera mitad de 2013, fueron entregadas 28.170 primeras residencias.

Numerosos observadores aducen que la concesión irresponsable de crédito contribuyó a la crisis actual de España (así como de otros países de la Unión Europea). En efecto, una directiva recientemente adoptada por la Unión Europea para regular mejor el mercado hipotecario se basa en el análisis de que “la crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, y puede tener… graves consecuencias sociales y económicas”.

La institución española de los derechos humanos, el Defensor del Pueblo, ha analizado exhaustivamente la crisis hipotecaria y sus consecuencias. Ha concluido que: La responsabilidad por el impago de las cuotas hipotecarias no puede trasladarse con carácter exclusivo al deudor... Si el deudor firmó un contrato de préstamo hipotecario fue no solamente por el ejercicio de una voluntad de endeudarse, sino porque el mercado inmobiliario y las condiciones de acceso a los préstamos eran los más laxos de la historia

El Defensor rechazó los argumentos de que la responsabilidad primaria recae en el prestatario por asumir créditos más allá de su capacidad de reembolso. Es un planteamiento que pone en un mismo plano al consumidor… y al profesional del mercado hipotecario. Pero quien conoce el mercado y sus riesgos es el profesional. El crédito hipotecario constituye la principal fuente de ganancias para la banca española… es también la banca quien predispone el contenido de las escrituras hipotecarias. Es la banca quien debe evaluar la capacidad de endeudamiento del cliente y abstenerse de ofrecer préstamos por encima de la capacidad de reembolso.

La directiva de la UE intenta solventar algunos de los problemas que el Defensor del Pueblo, entre otros, ha identificado con respecto a las prácticas de crédito hipotecario en España durante los años del boom económico, incluyendo la falta de evaluaciones crediticias rigurosas. Ésas incluyen, sin limitación, el hecho de que las entidades crediticias no proporcionasen información completa y clara, la falta de regulación y de transparencia de los intermediarios crediticios, vinculando hipotecas a otros productos financieros (prácticas de venta vinculada), falta de independencia de los servicios de tasación de las propiedades, y el uso de créditos en divisa extranjera

Algunas características específicas de las hipotecas españolas han sido el tema de recursos jurídicos legales y de reforma gubernamental. Una de estas características es la cláusula suelo incluida en numerosas hipotecas que garantizaba que los tipos de interés no podían caer por debajo de un cierto nivel aunque el Euribor sí lo hiciese.

En mayo de 2013, el Tribunal Supremo español declaró la nulidad de las cláusulas suelo en las hipotecas que concedían tres bancos (BBVA, Cajas Rurales Unidas y NCG). El tribunal dijo que, para ser legítima, la estipulación debía ser “comprensible” y “transparente”, y ordenó a los tres bancos que las suprimiesen de las hipotecas concretas implicadas en el caso. El Tribunal Supremo desestimó la aplicación retroactiva de su sentencia sobre pagos ya efectuados bajo dichas cláusulas argumentando que ello podría causar “una grave perturbación con importantes consecuencias para el orden público económico”.

Eran también frecuentes los tipos de interés de demora exorbitantes. Toni Algaba, coordinador de Ofideute, servicio de mediación del Gobierno catalán en Barcelona, dijo que eran frecuentes tipos de interés del 20-24%. “He visto hasta un 35%”, nos dijo. Olga Flórez Muñoz nos enseñó la hipoteca del piso que su hermana y su cuñado compraron en 2006 a un tipo de interés de demora del 22,5%. Tribunales de diferentes lugares del país han anulado contratos hipotecarios con tipos de interés de demora del 19%, 20,5%, 21,7% y 25%. La ley 1/2013, promulgada en mayo de 2013, limitó los tipos de interés de demora a tres veces el interés legal del dinero.

La falta de vivienda asequible

Los Estados tienen obligaciones, conforme a la ley internacional de derechos humanos, de garantizar la asequibilidad de la vivienda, especialmente en períodos de desaceleración económica. Las medidas estatales destinadas a garantizar la asequibilidad incluyen la asignación de subvenciones a la vivienda, una financiación adecuada asequible para la vivienda y protección contra alquileres no razonables. Sin embargo, la crisis hipotecaria y social española en torno a los desahucios y la deuda se plantea en el contexto de una historia de décadas de políticas gubernamentales que promocionaban la propiedad de la vivienda en detrimento de garantizar un parque adecuado y asequible de vivienda de alquiler e inversiones suficientes en la vivienda social de alquiler.

Los organismos internacionales de derechos han expresado en repetidas ocasiones su preocupación por la escasez de vivienda social en España. En su revisión de 2004 de la conformidad de España con el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC), el Comité expresó su preocupación por la falta de vivienda social y recomendó medidas correctivas “para mejorar las condiciones de la vivienda y crear más viviendas, individuales o colectivas, así como créditos y subvenciones para las familias de bajos ingresos y los grupos desfavorecidos y marginados”. El Comité reiteró dicha recomendación en 2012, instando al Gobierno central a trabajar “en coordinación con las comunidades autónomas para invertir más recursos en el aumento de la oferta de vivienda social que permita cubrir la demanda”. En 2008, el relator especial de entonces para una vivienda adecuada observó que las propias autoridades españolas reconocían que “la oferta insuficiente de vivienda de alquiler y subvencionada es un grave problema en España”, e instó al Gobierno a que atendiese a la “necesidad urgente de aumentar la oferta de viviendas de alquiler”.

España presenta uno de los índices más elevados de propiedad de viviendas de la Unión Europea: hasta el 85% de los hogares es de propiedad y únicamente el 11% es de alquiler en el mercado libre. Entre los países del Europa Occidental, únicamente Irlanda (79% y 12,3%, respectivamente), Portugal (75% y 18%, respectivamente) y Grecia (74% y 20%, respectivamente) se aproximan a los niveles españoles. En la vecina Francia, la propiedad de la vivienda representa el 57%, y el 22% de la población alquila en el mercado libre; en Alemania, tan sólo el 42% de los habitantes son propietarios de sus casas y el 53% son inquilinos. El antiguo relator especial de las Naciones Unidas para una vivienda adecuada advirtió a España tras su visita de 2006 de que la prioridad que el Gobierno otorgaba en su política de la vivienda a la propiedad tenía impactos en la realización del derecho a la vivienda adecuada. Observó que “el modelo de vivienda en propiedad es resultado de que en las últimas décadas se han aplicado políticas que lo han fomentado considerablemente, tanto en el sector inmobiliario público como en el privado, mediante deducciones impositivas y otras medidas” y que esto había “dado lugar a una situación en la que no se han promovido lo suficiente otros regímenes de ocupación, como el alquiler para los segmentos de la población con ingresos más bajos”.

Varios analistas han apuntado a las intervenciones del Estado en el mercado de alquiler y los incentivos fiscales como los factores que han contribuido a esta situación. Las leyes del alquiler de 1946 y 1964 son conocidas por haber hecho el mercado del alquiler poco atractivo, mientras que los esfuerzos de las reformas de 1985 y 1994, con la liberalización de los alquileres y la eliminación de la prolongación de los contratos, no consiguieron el objetivo pretendido de estimular el crecimiento del mercado de la vivienda de alquiler. En efecto, los alquileres subieron y el parque de viviendas de alquiler siguió disminuyendo.

En 2009, el Fondo Monetario Internacional cualificó el Mercado de alquiler español de “subdesarrollado” y concluyó que “la ausencia de un mercado de alquiler exacerba las oscilaciones del precio de la vivienda porque elimina una reserva colchón para el uso doméstico.” El FMI observa que “las generosas desgravaciones fiscales a los pagos hipotecarios… rebajan el coste del usuario de la propiedad de la vivienda”.

La Comisión Europea recomendó a España “garantizar “reduzca el sesgo inducido por la fiscalidad a favor del endeudamiento y la propiedad de la vivienda” en su Memorándum de Entendimiento sobre la Condicionalidad de la Política del Sector Financiero de julio de 2012.

El Gobierno argumenta que ha adoptado medidas recientes para liberalizar el mercado de alquiler y priorizar el alquiler sobre la propiedad. Desde el 1 de enero de 2013, los compradores de nuevas viviendas ya no pueden desgravar sus hipotecas fiscalmente, para cumplir la recomendación de la Comisión Europea sobre la reducción de incentivos fiscales por la propiedad de la vivienda. En junio de 2013, el Gobierno aprobó una nueva ley sobre el alquiler: la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler y Viviendas. La ley acorta el período mínimo de alquiler de cinco a tres años; disminuye la renovación automática de un contrato de alquiler (en ausencia de estipulaciones específicas en el contrato) de tres años a uno; y libera las negociaciones sobre el alquiler mensual (anteriormente vinculadas al índice de los precios al consumo). Los propietarios pueden ahora iniciar un procedimiento civil de desahucio después de un mes del impago del alquiler. El European Anti Poverty Network España y la Federación de Entidades de apoyo a las Personas Sin Hogar, entre otros, han criticado la nueva ley de alquiler porque sacrifica los derechos de los inquilinos en aras a liberalizar el mercado del alquiler.

Insuficientes inversiones en vivienda social

España posee un sistema de gobierno altamente descentralizado, con 17 comunidades autónomas y las 2 ciudades autónomas de Ceuta y Melilla que gozan de importantes competencias en todos los ámbitos. El Gobierno central es responsable de implementar planes nacionales de la vivienda a varios años para garantizar plenamente el derecho a una vivienda adecuada, incluso mediante la provisión de vivienda pública subvencionada (vivienda social), y tiene la obligación, en el marco de la Constitución, de promover el ejercicio igual de derechos dentro del territorio. Las comunidades autónomas tienen competencias directas para implementar dichos planes a escala regional, utilizando una combinación de fondos del Gobierno central y del Gobierno autonómico. Los municipios también tienen sus programas de vivienda social. Ello significa que, en el ámbito de la vivienda, como en muchos otros, existen importantes disparidades entre las comunidades autónomas, o dentro de ellas, en términos de inversiones, dimensión y calidad del parque de vivienda social.

En total, la inversión total española en vivienda social (0,79% del PIB) está muy por debajo de la media (2% del PIB) de los 15 países que formaban parte de la UE antes de la ampliación de 2004. Únicamente un 2% del parque de vivienda total (de alquiler y de propiedad) está destinado a la vivienda social, mucho menos que en otros países europeos (Francia: 17 %; Países Bajos: 35 %; Reino Unido: 21%). El presupuesto del Estado central para la política de la vivienda ha ido reduciéndose progresivamente durante los últimos 5 años, de 1.300 millones en 2008 a 766 millones de euros en 2013. En el momento de la redacción de este informe, el presupuesto propuesto para 2014 era de 799,6 millones de euros.

El plan nacional de la Vivienda 2013-2016 se centra más en los subsidios para la vivienda de alquiler para familias con rentas bajas, y deja de incentivar la compra de viviendas. El plan pretende priorizar los subsidios al alquiler, en caso de igualdad de necesidad, a familias que han sufrido desahucios (entre otros grupos). Según la definición utilizada en el Plan, únicamente los que cumplen los criterios estrictamente definidos en un decreto de marzo de 2012 sobre las medidas urgentes para proteger a los deudores hipotecarios sin recursos pueden optar a subvenciones (que se discuten más adelante).

Según un estudio del Defensor del Pueblo, en marzo 2013, había más de 250.000 viviendas sociales en España. Esta cifra es inexacta porque distintas comunidades autónomas tienen distintas definiciones, y no todas han proporcionado información completa a la solicitud de datos enviada por el Defensor del Pueblo. Según la información que el Defensor del Pueblo pudo recoger, hasta dicha fecha 332.529 personas habían solicitado una vivienda social y estaban a la espera de que se les asignase una vivienda mientras que unas 13.500 unidades estaban vacías, de las que el Defensor del Pueblo estimaba que casi 9.800 hubiesen podido ser consideradas inmediatamente disponibles.

Cada comunidad autónoma desarrolla e implementa su propia política de la vivienda, que es financiada en parte con fondos del Gobierno central y en parte con fondos locales; Madrid y Cataluña tienen los mayores parques de vivienda social de España. En total, los traspasos del Gobierno central de fondos a las comunidades autónomas han ido disminuyendo progresivamente en los últimos años. El presupuesto para estas transferencias fue recortado en 2013 en un 12%, y en un 13,6% en el presupuesto de 2014.

Jaume Fornt, director de la Agència de l’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, dijo que Cataluña estaba implementando su propio plan de vivienda, totalmente financiado por el Gobierno catalán.43 Borja Carabante, viceconsejero de transporte, infraestructuras y vivienda del Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), declaró en junio de 2013 que existían 23.000 unidades de vivienda social en la Comunidad Autónoma de Madrid, muy por debajo de los 80.000 aproximados de los pasados años. Estimaba que unas 5.000 personas que cumplían los requisitos de elegibilidad estaban en aquel momento en lista de espera.

El papel de la sociedad civil

Los grupos de la sociedad civil detectaron muy pronto la crisis hipotecaria y reaccionaron a ella. El grupo más visible y activo es la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). La PAH fue fundada en 2009 en Barcelona por miembros del Observatori DESC, una organización de derechos sociales y económicos, para movilizar a la gente para que se defendiese y defendiese a otras personas contra las ejecuciones hipotecarias y desahucios de viviendas cuando estalló la burbuja inmobiliaria.

La PAH, un movimiento ciudadano, proporciona asesoramiento jurídico y ayuda en las negociaciones con los bancos, pero también organiza protestas para impedir los desahucios, ocupaciones de bancos y acciones colectivas para ocupar pisos y edificios vacíos. Hasta marzo de 2014, la PAH dijo haber impedido 1.011 desahucios y “realojado” a 1.049 personas en locales vacíos.

En 2012, la asociación recogió más de 1,4 millones de firmas (mucho más del millón necesario) para apoyar una Iniciativa Legislativa Popular (ILP). La ILP intentaba, entre otras medidas, estandarizar el uso de la dación en pago, mediante la cual la entrega de la vivienda al banco libera al titular de la hipoteca de todas las obligaciones relacionadas con el crédito hipotecario, y garantizar una vivienda asequible a los desahuciados

Después de que el Parlamento -en el que el Partido Popular del primer ministro Mariano Rajoy tiene la mayoría absoluta- aceptó examinar la ILP de la Plataforma, el grupo empezó a organizar escraches: protestas frente o a proximidad de las casas y oficinas de los parlamentarios del Partido Popular para presionarles a apoyar el proyecto de ley. Los dirigentes y los cargos electos del Partido Popular respondieron cualificando la campaña como “puro nazismo” y “totalitarismo fascista o comunista”. La representante del Gobierno central en Madrid, Cristina Cifuentes, sugirió que la cofundadora y portavoz de la PAH, Ada Colau, apoyaba a grupos relacionados con ETA, el grupo armado separatista vasco. Como analizaremos más adelante, el Partido Popular adoptó ulteriormente su ley sobre la quita.

La comunidad ecuatoriana, fuertemente golpeada por la crisis hipotecaria, también empezó a organizarse en 2008-2009. Aida Quinatoa, presidenta de la Coordinadora Nacional de Ecuatorianos en España (CONADEE), explicó que la asociación se implicó cuando se dio cuenta del número de ecuatorianos que se enfrentaban a ejecuciones hipotecarias y desahucios. La propia Aida, junto a unas 50 personas más, es demandante de un juicio de acción colectiva por fraude sistemático contra una agencia inmobiliaria a través de la cual firmó una hipoteca. “Pensé [entonces] que era la única, después vi que éramos muchos”, dijo. “Convocamos a 30 y .vinieron 300. Convocamos a 300 y vinieron 3.000”.

Servicios de mediación

La mayor parte de las personas que tienen dificultades para pagar su hipoteca, y todavía más los que se enfrentan a un desahucio, intentan negociar con el banco. Grupos de la sociedad civil como la PAH y Cáritas y, cada vez más, los Gobiernos de las 17 comunidades autónomas españolas, han intervenido para ayudar a personas que se encuentran en estas situaciones. Oímos numerosos relatos de personas entrevistadas diciendo que el asesoramiento y el acompañamiento de los demás, así como la presión pública concertada en el caso de la PAH, les había ayudado a negociar con el acreedor.

Cáritas, la organización de beneficencia de la iglesia Católica, proporciona servicios de mediación en numerosas diócesis, incluyendo Madrid y Barcelona. En algunos casos, Cáritas asume el coste de las cuotas mensuales de la hipoteca sobre la base de créditos sin interés, en el entendimiento de que las personas pagarán en cuanto puedan. Desde 2012, los Colegios de Abogados de España han establecido Oficinas de Mediación Hipotecaria en 35 ciudades españolas, ofreciendo asesoramiento y asistencia jurídica para negociar con las entidades crediticias.

Varias comunidades autónomas, entre las que se encuentran Cataluña, Andalucía, el País Vasco y Navarra, ofrecen servicios de mediación gratuitos para ayudar a los morosos a negociar soluciones con los bancos. Mientras que la PAH preconiza que todo el mundo pida dación en pago, estos servicios de mediación son más propensos a intentar negociar una reestructuración de la deuda. Por lo menos, en el caso de la Generalitat, el Gobierno de Cataluña, los servicios de mediación que proporciona Ofideute están a disposición únicamente de aquellos que todavía no han sido desahuciados. En mayo de 2012, CaixaBank firmó un acuerdo con Ofideute por el que se comprometía a aceptar una mediación de la Oficina antes de recurrir a la acción legal contra personas con retrasos en el pago de su hipoteca.

Estos servicios están totalmente financiados por los Gobiernos autonómicos; el Gobierno central no ha creado un servicio similar o proporcionado un apoyo presupuestario para estos servicios a nivel autonómico. Los servicios de asesoramiento sobre la deuda, ya sea directamente mediante oficinas del Estado, ya sea mediante asociaciones certificadas o financiadas por el Estado, son frecuentes en los países de Europa Occidental.

El papel de la Unión Europea

Las instituciones de la Unión Europea han desempeñado papeles sorprendentemente distintos en la crisis hipotecaria española. Como analizaremos posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó una sentencia fundamental en marzo de 2013 sobre la inequidad de los procedimientos de ejecución hipotecaria en España, obligando a hacer una reforma crucial, aunque tardía. El Parlamento Europeo instó a los Estados Miembros de la Unión Europea en junio de 2013 a encontrar soluciones alternativas a los desahucios y a impedir que las familias desahuciadas tuviesen que mantenerse al día en sus pagos a la entidad crediticia.

Sin embargo, la Comisión Europea y el Consejo de la Unión Europea no se han pronunciado sobre la crisis hipotecaria española. En respuesta a una pregunta parlamentaria de tres europarlamentarios en mayo de 2013, el Comisario de Asuntos económicos y monetarios y del Euro, Olli Rehn, explicó que la política de la vivienda y los procedimientos de liquidación de deudas son esencialmente competencia de las autoridades nacionales. Rehn dijo que la Comisión ha dado y seguirá dando una “prioridad especial” a los temas de vivienda en recomendaciones específicas a cada país sobre programas económicos nacionales.

En realidad, las recomendaciones específicas a España en 2012 y 2013 han incluido únicamente referencias mínimas a los temas relacionados con la vivienda. En sus recomendaciones específicas al país de 2012, el Consejo de la Unión Europea instó a España a eliminar incentivos fiscales por la propiedad de una vivienda para fomentar el crecimiento del mercado de alquiler (lo cual España hizo más tarde), y en 2013 observó que “las medidas para crear un mercado del alquiler más amplio y más eficiente… siguen estando en su fase inicial”. En lo que a las deudas personales se refiere, las recomendaciones de 2013 constataron tan sólo que “es preciso seguir esforzándose en el contexto del elevado endeudamiento privado”.

En junio de 2013, la Comisión expresó su preocupación por un decreto de Andalucía que autorizaba al Gobierno autonómico a expropiar temporalmente propiedades, bajo ciertas condiciones, de las instituciones crediticias para permitir a familias especialmente vulnerables que corrían peligro de desahucio que se quedasen en su vivienda. El portavoz de la Comisión, Simon O’Connor, dijo que el decreto “aumentaba los riesgos en el cumplimiento de los objetivos” del paquete de ayudas de la UE a España. En una carta que fue cubierta en los medios de comunicación, la Comisión dijo que la medida creaba incertidumbre en el mercado inmobiliario y que podría tener un impacto negativo en las inversiones, “va más allá del enfoque equilibrado que debe reconciliar la necesaria protección de las familias más vulnerables y los requerimientos para preservar la estabilidad financiera”.

Hasta ahora España ha evitado un programa de reajuste total del tipo aplicado a Grecia, Irlanda y Portugal. Sin embargo, en junio de 2012 garantizó un préstamo de salvamento de 100 billones de euros de la Unión Europea para el frágil sector financiero español. El préstamo, sujeto a las condiciones relacionadas con la reforma del sector bancario, fue diseñado para inyectar capital a los bancos más débiles. El Gobierno ya ha nacionalizado cuatro bancos: Bankia, Catalunya Banc, Banco de Valencia y Novagalicia Banco, que corrían el peligro de hundirse con las pérdidas crediticias.

Para cumplir una de las condiciones del rescate de la Unión Europea, España creó la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) para que funcionase como “banco malo”: se lleva los activos tóxicos, incluidas las propiedades inmobiliarias, de los bancos para venderlas para obtener beneficios a 15 años. En marzo de 2013, la PAH organizó la ocupación de un edificio de pisos perteneciente a SAREB en Girona, cerca de Barcelona. SAREB logró que un tribunal dictase el desahucio para mediados de octubre de 2013, que fue detenido provisionalmente en el último momento cuando el Tribunal Europeo de los Derechos Humanos solicitó a las autoridades que no ejecutasen el desahucio por lo menos durante dos semanas, teniendo pendiente la evaluación de una denuncia presentada por tres de las dieciséis familias (incluidos 21 niños) que vivían en el edificio. El Tribunal Europeo levantó la suspensión el 5 de noviembre de 2013, y las fuerzas policiales llevaron a cabo el desahucio el 13 de diciembre de 2013. La Agència de l’Habitatge dijo entonces que cinco familias habían sido realojadas en viviendas sociales, que estaba buscando una vivienda adecuada para otras dos familias con necesidades especiales, y que una familia había rechazado la oferta. Al final el Tribunal Europeo de Derechos humanos desestimó el recurso por infundado. Al mismo tiempo, la Comisión propuso en 2011 una nueva directiva de la UE sobre “contratos de crédito para bienes inmuebles para uso residencial” para garantizar unos estándares mínimos en toda la Unión Europea respecto a unas prácticas crediticias justas. La directiva, finalmente adoptada en febrero de 2014, pretende garantizar mercados hipotecarios más responsables, transparentes y eficientes.

En un documento de 2011 que examinaba las medidas nacionales y las buenas prácticas potenciales para evitar los desahucios en caso de impago de hipotecas, la Comisión pidió “sentido común y humanidad” por parte de los prestamistas, las autoridades y los tribunales durante los procedimientos de desahucio. El documento recomienda que: "La situación económica y social total del prestatario moroso… sea tenida en cuenta, y las implicaciones de un embargo determinado… sean evaluadas detenidamente... Por ejemplo, perder la vivienda familiar después de haber perdido el empleo tiene implicaciones sociales y humanas intolerables para los prestatarios y sus familias. En estos tiempos críticos, nuestra sociedad debe priorizar la dimensión humana".